Следует отметить, что частный контракт в Испании на этом этапе несколько отличаются от пункта контракта в Английском праве. В то время как частный контракт может, а иногда и является фактическим договором купли-продажи, частный контракт - чаще предварительное соглашение, которое обязывает стороны участвовать.
Таким образом, покупатель, как правило, не должен рассматривать такие вопросы, как страхование имущества и в смысле своих публичных обязательств в этом отношении до тех пор, пока фактическая передача (т.е. формальная передачи владения) имеет место, как правило, после подписания государственного акта.
После того, как испанский escritura был должным образом подписан, покупатель может зарегистрировать свое имя в реестре имущества. Запись в реестре является доказательством права собственности в отношении всех претензий. Незарегистрированные в течение года escritura (или даже частный контракт в соответствии с процедурой, предусмотренной в 2.1 выше), имеет достаточные основания для доказательства только по отношению к продавцу. Имейте в виду, что частный контракт (в случае покупки и передачи был произведен таким образом) не допускает регистрацию в реестре недвижимости. Заметим также, что регистратор является одним из главных и - хотя и редко встречается в имущественных сделках - может отказаться от включения, если он считает, что escritura имеет недочеты; в этом случае, при повторном визите к нотариусу необходимо будет изменить эти дефекты.
Частный контракт, как правило, имеет следующий вид:
* Определение сторон подписания. Выявление и подтверждение их потенциала (от собственного имени или от имени других, включая подробную информацию о соответствующих мандатах, доверенностях и т.д.), а также руководителей (фамилия, адрес, статус, номер паспорта, налоговые номера), и так далее. Взаимное признание сторонами друг друга, договоры заключают с этой целью.
* Если в заявлении, которое включает в себя намерение сторон покупать и продавать в Испании, и полного выявление имущества, включая подробное описание, месторасположение, площадь, метраж, реестр сведений и краткое описание истории, и подробную информацию о любых сборах или обязательствах.
* Срок действия контракта, включая цену, способы оплаты депозита и выплаты, свидетельства как на свободу от арендаторов, принимающих ответственность на местные испанские налоги, и другие (например, сообщества) выплат, связанных с собственностью, дата завершения, завершают участники (т.е. соглашение, где необходимо, чтобы покупатель может назначить своих договорные права и обязанности к другому, в рамках строгих ограничений, установленных договором), соглашение по вопросам подсудности (Обычно в судах муниципалитета имущества, а также это неизбежно подпадает под действие закона о месте), уведомления.
Заключение, как правило, до одного месяца после подписания частного контракта, хотя фактическая дата ее можно свободно обсуждать между сторонами, и будет помечена в качестве термина в частном контракте.
Испанский escritura Pública
Еscritura является государственным делом, (на специальном, пронумерованном, нотариальном документе), приведенная к присяге перед нотариусом. По сути, она включает в себя точки зрения частного договора, различные дополнительные формальности (например, нотариус пожелает инспектировать любые доверенности, проверить его законность и эффективность для этой цели, и включить его в качестве приложения к escritura) . Он также подтверждает реестр подробностей, поиск документов, полученных им, хотя и со стандартными предостережениями. Это характерно для всех формальных испанских документах, которые всегда стремятся дать исчерпывающий документальный фильм "аудита" в его рамках, и если какой-либо его части не хватает или они неадекватны, escritura страхует потенциально дефектные по форме у нотариуса либо отказываются подтвердить это (в этом случае не в качестве публичного акта), либо включает официальные предостережения в ней.
Еscritura в Испании также отмечает официальную передачу как рассмотрение и имущество, а также содержит и представляет собой официальное свидетельство получения покупателем по его оплате.
После того, как подписи, в испанский escritura входит в нотариальный "Протокол" и является составной частью его записи навсегда, в наиболее строгой системе, введенной со стороны государства и Коллегии нотариусов. «Первая копия» ( "Primera Copia") настоящего Протокола, часто упоминается как "оригинал" escritura и, по сути, должна рассматриваться и гарантироваться, как таковая, поскольку все виды вспомогательной информации отмечены по этому вопросу (в том числе, среди прочего, регистрация- см. ниже - и уплаты пошлины / налог с оборота).
Затем
Сразу же после подписания, сведения должны быть представлены в Реестр собственности для принятия к сведению в своих книгах. Это дает промежуточную защиту до официального представления escritura (защита имеет важное значение, поскольку она не позволяет, например, продавцу обманным путем взимания имущества в качестве обеспечения по кредиту в промежуток между ним и имеющие для покупателя регистрацию его имени) . Нотариусы будут, если поступит соответствующая просьба, официально уведомлять о регистрации сделки по сведению в своих книгах.
Еscritura (то есть "первый экземпляр"), как правило, может быть востребован нотариусом, необходима оплата своих взносов, в течение 2 или 3 дней с момента подписания. Дополнительные неофициальные копии ( "Простые копии") также могут быть получены за небольшую плату.
Различные вопросы, затем примут участие в следуэщем:
1. Записи в реестре недвижимости
2. Оплате гербового сбора или IVA (НДС)
3. Уведомления на Catastral управление, муниципалитет и т.д. с изменением собственности (для местного и имущественного налога, в частности)
4. Если необходимо, переподключения услуг (выборы, телефон, вода и т.д.)
Другие механизмы
13 "Бронирование соглашений". При покупке от владельца, и даже в других случаях, поскольку некоторые агенты по недвижимости, как известно, используют механизм, когда покупателю может быть предложено подписать "документ оговорки" (или какого-либо аналогичного описания) и произвести оплату сопровождающего. Эти документы, значительно разнятся в зависимости их качества, характер, формулировки, эффекта и юридические последствия. Чаще всего, они представляют собой механизм, посредством которого продавец или его агент пытаются "закрыть" на продажу и связать покупателя на продолжающиеся путем принятия "Брони" или уплаты достаточного размера, чтобы пострадал покупатель, если он дезориентирован. Почти все без исключения, такие документы являются исключительно предварительными контрактами с процедурами, изложенными выше. Хотя авторитетные разработчики, как правило, могут быть исключены из следующих заявлений, не является редкостью в документах такого рода, что намеренно покупатель получает скудную, если таковая имеются, защиту своей правовой позиции, и его денег.
Опционные контракты в Испании. В определенных условиях, покупатель, или, более широко, и продавец будут стремиться к продаже и покупке с вариантом договора на месте более нормальных частных продаж и договора купли-продажи описаных выше. В таких контрактах, продавец дает возможность эксклюзивному покупателю на покупку недвижимости, в условиях, если, заявил на цену, и в срок, определенный в варианте договора. Это нормально, в Испании премия будет вычитаться из окончательной продажной цены недвижимости, а для этого, она должна быть включена в качестве срока
Важное замечание
Эта публикация основана на опыте компании Windram Miller & Company, в работе с Испанией, корпоративном понимании законов и практики. Хотя таковые имеют место при подготовке и представлении информации, содержащейся в настоящем документе, это приблизительная по своему характеру публикация, и она неизбежно содержит пропуски, парафразы и другое, с учетом сокращенного характера публикации. Windram Miller & Company не несет ответственности за действия, принятые или забытые, которые должны быть приняты в связи с этим. Настоящая публикация не является заменой для профессиональной консультации.
1. Несмотря на то, что существуют договора с различными формами, содержание испанского договора о продаже и покупке недвижимости в основном такое же, как и в Английском договоре, хотя, как правило, с дополнительной гарантией для обеих сторон, типичных для таких договоров.